さて、今回は不動産投資の基本のキである
絶対に知っておいてもらいたい計算のお話です。
「うわぁ、計算苦手。」
って思ったのでは？
大丈夫です。
これから分かりやすく解説していきます。
表面利回りの計算
不動産投資で一番最初にする計算は
「表面利回り」
の計算です。
計算式はそんなに難しいことはありません。
表面利回り＝物件価格÷年間家賃×１００（％）
これで計算することができます。
もっと分かりやすく例題で見ていきましょう。
例えば１年間の家賃が７５万円、
物件購入価格が１５００万円だったとします。
７５万円÷１５００万円×１００＝５％
計算は簡単でしょ？
ここでは経費とか購入諸費用とか考えません。
なぜなら、表面利回りは物件をスクリーニング、
つまり、ふるいにかけることが目的だからです。
不動産物件は山ほどたくさんあります。
それを１件ずつ精査してたら、
とてもじゃないですが時間が足りません。
だから、超カンタンな計算で
要らない物件を振り落としていくんです。
これで何が分かるかというと
対象の物件がちゃんと利益を出すことができるか、
おおよその判断ができます。
これは一概に言えませんが例えば、
- 区分マンションなら１０％を超えれば可能性がある
- 戸建てなら９％を超えれば可能性がある
- 木造一棟物なら７％を超えれば可能性がある
表面利回りの計算を数こなして地域の相場観が
身に付いたらこういう判断ができるようになります。
ちゃんと利益が出るかどうかを見極めるのは、
資料を集めて実質利回りを計算します。
まずは表面利回りを計算できるようになって、
どんどん計算しましょう。
計算するには物件価格と家賃が必要です。
物件価格はイヤでも広告に書いてあります。
でも、入居者のいない物件の家賃は分からないですよね。
なので、ここから家賃の調べ方を見ていきましょう。
家賃の調べ方
既に入居者がいる物件の購入、
すなわちオーナーチェンジ物件で
表面利回りを計算するのはカンタンです。
必ず広告に家賃も書いてあります。
書いていない場合は不動産屋さんに聞いてください。
では、空き家の区分マンションを購入して
賃貸に出す場合はどうでしょう？
全くわからないですよね。
区分マンションや戸建ての場合と、
一棟物やオーナーチェンジの場合に分けて
調べ方を説明していきます。
区分マンションや戸建ての場合
現在、マイホームとして利用していたり、
空き家だったりする物件は家賃が決まっていません。
だから物件近隣の家賃を参考にします。
例えば、大阪府の高槻市で調べる場合、
ＪＲ高槻駅から10分、
３ＬＤＫの２０００万円、
築年数２５年以内、
ファミリータイプ区分マンション
をターゲットにしたとしましょう。
今回は参考にスーモ関西版のサイトを利用します。
（スーモ関西版より）
ここから沿線でＪＲ高槻駅に絞ります。
駅名にチェックを入れて検索します。
（スーモ関西版より）
更に自分の狙っている物件と同じ条件で絞り込みます。
（スーモ関西版より）
このように５８件の自分の狙っている物件に
近い条件の賃貸物件が見つかりました。
（スーモ関西版より）
ここから更に築年数や間取りなど、
自分の狙っている物件に更に近い物件を
探して参考にします。
ここでドンピシャの物件の家賃が見つかるとラッキーです。
しかし、なかなかそうはいかないので築年数や間取り、
広さの近い近隣の物件から家賃を決めます。
例えば近い物件の家賃が１３．５万円だったとします。
年間家賃は１６２万円
１６２万÷２０００万×１００＝８．１％
８．１％なら買って良いとか
割に合わないとか簡単に判断できるんです。
区分マンションはこのようにして表面利回りを計算します。
一棟物の場合
一棟物の場合、楽待や健美家といった
不動産投資物件専門のサイトで物件を探します。
ここには既に表面利回りが記載されています。
「だから計算する必要はありません。」
とは、ならないんです。
例えば新築の場合、設定されている家賃は正しいのでしょうか？
表面利回りを良く見せかけるために高く設定しているかもしれません。
場合によっては計算間違いをしていることもあります。
先程と同じ方法で家賃を調べて、
設定が正しいか自分で確認してください。
オーナーチェンジ物件の場合はどうでしょう？
注意したいのが表面利回りは、
あくまで「満室想定」なんです。
多くの場合は広告に実質利回りが
書かれているので、それを参考にしてください。
無い場合は不動産屋さんに「レントロール」というものを
送ってもらい自分で計算しましょう。
こんなに「自分で」と、しつこく言うのは、
不動産屋さんが広告を間違っていても
なんの責任も無いからなんです。
もし、不動産屋さんが、
「この物件なら家賃１５万くらい家賃取れるでしょう。」
といって、１０万しか取れなくても、
何も保証はしてくれません。
新築の想定家賃もあくまで想定で確約されていません。
不動産屋さんが責任を取ることもありません。
だから、自分で調べて計算して判断する必要があります。
そのためにはしっかり不動産投資を勉強してください。
【レントロールとは？】
レントロールとは各部屋の家賃と
入居の有無を示した書類です。
これを見れば本当の利回りを計算することができます。
表面利回りがめっちゃ良くても、
入居率３０％なんてこともよくあります。
だから、ちゃんと確認しましょう。
まとめ
表面利回りの計算式自体は非常に簡単です。
あとは自分で探しているエリアの
物件を見まくって相場観を身に付けてください。
そうすれば、３ＬＤＫ築１５年で表面利回り９％だと、
高いとか安いとか判断できるようになります。
計算が苦手だという方も表面利回りは不動産投資の第一歩です。
計算自体は簡単なので必ずできるようになってください。
表面利回りが計算できたら、
次は実質利回りの計算を覚えましょう。
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