さて、今回はマイホーム購入の話です。
誰もが欲しいマイホーム。
今は持っていな人でも一度は考えたことが
あるのではないでしょうか。
そんなマイホームですが一生に一度の高額な買い物です。
誰だって失敗したくないですよね？
今回は不動産投資の観点から失敗しない
マイホーム購入について話します。
購入前に考えておくこと
多くの方はマイホームの購入に
ローンを使われると思います。
でも、このローンですが注意する点があります。
借入金額について
一般的に住宅ローンの場合は
年収×８倍まで
融資を受けられると言われています。
例えば、年収５００万円の方なら４０００万円ということです。
はたしてこれは本当に正しのでしょうか？
これはあくまで目安で、
「借りられる金額は返せる金額ではない。」
であることを理解しておいてください。
いや、ホント。
売る人も貸す人も買ってもらえさえすれば、
後は責任無いですからね。
もし、これからマイホームを購入しようと
思う方はそれを前提にファイナンシャル・プランナーに
ライフプランを立ててもらうことをオススメします。
そうすればあなたの使える住居費、
つまり月々のローン返済額の目安がつけれます。
カンペキとは言えませんが
適当に決めるよりはよっぽど良いと思います。
私のＦＰとしての目安は、
「ローンは年収の４倍までにするべき。」
と、考えています。
ローン返済に追われて何もできなくなるのは辛いですからね。
連名で借りる
例えば旦那さん１人の信用では
自分たちが購入したいマイホームの予算に
全く届かないケースもあると思います。
そんな場合は奥さんが働いていれば、
連名で融資額をアップさせることも可能です。
ただし、注意しておかなければならないのは、
物件の名義も連名になるので売買は
常に２人で行わなければなりません。
あまり考えたくないところですが、
離婚のときなどはちょっと面倒です。
できれば１人の名義に購入するに
越したことはないと思います。
【ポイント】
- 借りれる額は返せる額ではない
- 連名でお金を借りるのは注意が必要
どんな物件を購入するのか？
新築や中古、戸建てやマンションなど
色々な選択肢があります。
それぞれの特徴について解説していきます。
新築戸建て
誰もが憧れる新築戸建てですが、
大きく分けて注文住宅と建売住宅があります。
最近は間を取ったような自由設計という建売もありますね。
これについてはほぼ値引きは不可能と考えていいでしょう。
でも、全く無いわけではありません。
注文住宅を建てる場合は土地を安く購入して
費用を抑える方法があります。
好条件の更地は避けてちょっと不便なところや
古屋付きの土地を探します。
特にそのような土地で長らく売れ残っている
ところは交渉の余地が十分にあります。
我が家の場合は古家付きで所有者が
既に他県の新居に引っ越して、
ほったらかしになっている土地を選びました。
古屋の解体費を含めても地域相場より
２５％安く購入することができました。
こういう交渉は不動産投資で必須のスキルなんですよね。
次に建売ですが売れ残りを狙うのがベストです。
多くのパワービルダー(どんどん新築建売を建てて
売っていく工務店)は回転が命なので、
売れ残りを非常に嫌います。
とある工務店では１ヶ月で売れなかったら、
直ぐに値引きするそうです。
このような物件を当たってみるのが良いでしょう。
あとはモデルルームとして先行で建てられた
物件を狙う方法もあります。
大きな値引きは期待できませんが、
交渉次第でショールーミング用に配置してある
家具やエアコン一式を付けてもらえます。
と、言っても新築プレミアムが付くので安く購入するのは難しいです。
しっかり節約したい人は新築は避けるべきですね。
新築マンション
新築マンションも新築戸建て同様に
新築プレミアムが付くため安く購入するのは至難の技です。
デベロッパーが売れ残りをあまりディスカウントすると
先に買った住人からクレームがついたりします。
最近のマンションはセキュリティーも
高く非常く非常に良いと思います。
購入時の注意点を上げるとすれば
次のようなことがあります。
管理費・修繕積立金が安すぎないか
最近は住居費を低く見せかけるため管理費・修繕積立金の
初期設定を低く抑えるため入居後１０年程度で
段階的に上げていく設定になっているところがあります。
当初は良くても金額が上がるにつれて
入居者が負担に耐えられなくなり、
未払いが発生するケースがでています。
結果的に自分たちの家が維持できなく
なってしまうので注意してください。
設備は十分なものか
一見、良いマンションに見えても
以外な落とし穴があったりします。
例えば見栄えはよくても建具が意外にチープだったり
サッシのガラスが普通のガラスだったり。
特に大きな窓のあるマンションなら最低二重ガラス、
できればアルゴン封入のものがベストです。
オプションは意外な落とし穴
マンションのモデルルームって凄くステキで
「私も欲しい！！」
ってなりますよね。
戸建ての住宅展示場もそうですが,
モデルルームは基本フルオプションです。
それらを全て付けていくと
チラシの価格より何百万円もアップします。
チラシの価格は最低価格だということを理解しておいてください。
新築マンションも新築戸建て同様に
節約したい人にはオススメしません。
中古戸建て
中古戸建ては土地値がついて、
うまく購入すれば将来的に
価値がつくので非常に魅力的です。
また売り主の状況によっては交渉で
値引きを引き出すことも可能です。
でも、戸建ての場合は見た目は良くても
素人では中身についての判断が全くできません。
どのようにリスク回避をすればよいでしょうか。
ひとつの方法としては
ホームインスペクション
を行う方法です。
プロに依頼して購入したい物件を
検査してもらうことです。
多少に費用はかかりますが、
万が一シロアリや雨漏りがあったことを
考えると安いと思います。
後は瑕疵担保責任期間をできるだけ
長くしてもらうことです。
これは物件に瑕疵(問題)があった場合は
前所有者が責任を持つというものです。
不動産業者から購入した場合は最低２年付きます。
でも、個人の場合はまちまちで３ヶ月や
免責なんてこともよくあります。
できれば１年、少なくとも６ヶ月付くよう
交渉することをオススメします。
中古マンション
私はこれを一番オススメします。
まずマンションはＲＣ（鉄筋コンクリート）や
ＳＲＣ（鉄骨鉄筋クリート）で造られており
長期間の使用に耐えうるものとなっています。
また、耐震規格が昭和５６年から変わっており、
これ以前を旧耐震、
これ以降を新耐震、
と呼ばれています。
では、実際に地震が起こったときはどうなのでしょうか？
（東京カンテイ資料より）
（東京カンテイ資料より）
確かに阪神大震災では差が出ましたが、
東日本大震災では大きな差が出ませんでした。
つまり、直下型の激しい地震で無い限り
双方に差はほとんどでないということなんです。
私個人としてはそれほど気にすることは無いと考えていますが、
リセールバリューを考えると新耐震のほうが良いでしょうね。
あと、中古物件は価格交渉ができます。
交渉次第で何十万、何百万って節約できますからね。
中古マンションの注意点としては、
マンションの構造には注意
古いマンションになると天井が低い、
天井の角に柱が出ている、
配管設備を通すために床に段差がある、
などの問題点があります。
こういうのがイヤであれば、
古いマンションは避けるべきです。
購入前に必ず修繕積立金の確認
マンションによっては積立金が
不足しているケースもあります。
もちろん、そういうマンションは避けてください。
将来的に不足分を一括で不足分を
出費することになるでしょう。
これは不動産屋さんは購入希望者に
聞かれたら必ず答えなければまりません。
借地権
「お、安いな！！」とい物件の場合、
土地が借地権の場合があります。
不動産投資の場合は借地権を避けるのがセオリーですが
マイホームの場合はローンが通るのでアリだと思います。
ただし、借地の期限や管理費・修繕積立金の他に
地代の負担がることを覚えておいてください。
また、契約時に必ず
「重要事項説明書」
というものを説明されます。
これはマンションに問題があれば、
ここに記載して説明しなければならないものです。
もし、重要事項説明書に納得いかないことが書かれていれば、
絶対に売買契約を結ばないことを強くオススメします。
契約してしまうと後戻りはできません。
まとめ
- 新築はプレミアが付くのでどうしても高い
- 中古戸建ては瑕疵担保責任をしっかり付けてもらう
- 中古マンションが一番お得
ひとくちにマイホームといっても
色々な物件や購入方法があります。
不動産は決して安い買い物ではありません。
だから絶対に後悔しないよう勉強してから買ってください。
実は不動産投資の知識は
「物件を買って家賃収入を得る」
ためだけのものではありません。
不動産投資の知識を使うことで問題の無い物件を選んだり、
何百万円も安く購入したりすることができるんです。
もし、マイホーム購入をするために不動産投資の方法を
学んでみようと思ったなら下の記事から読んでみてください。
今回は不動産投資って、 どんな世界なのかを話していきます。 もしかしたら、あんまり良いイメージは無いのかもしれません。 報道されるのは悪いニュースばかりですからね。 […]
