さて、今回は不動産のリアルな収益が
丸わかりになる計算について話していきます。
不動産投資するとき、当たり前なんですけど
色々な必要経費がかかってきます。
これを正しく計算して最終的なキャッシュフロー、
つまり、あなたが自由に使っていいお金が
どれだけ残るのかを計算しておかないと、
物件買ってみたら赤字だった。。。
なんてこともあり得るんですよ。
そうならないようにちゃんと計算する必要があるわけです。
その前に、
表面利回りはマスターできたでしょうか？
まだの人は表面利回りの計算から勉強してみてください。
そして、今日計算するのは実質利回りというものです。
表面利回りより、よりリアルな計算をしていきます。
計算式は難しくない
実質利回りを計算する式は次のとおりです。
実質利回り=(家賃―運営費)÷(物件価格＋購入時諸費用)×１００（％）
年間家賃の調べ方は、
「表面利回りの計算」を読んでみてください。
例えば、こんな計算をしてみましょう。
- 家賃１０万円／月
- 年間経費が３万円／月
- 物件価格が２０００万円
- 購入経費が２００万円
の物件の場合はどうでしょう？
表面利回りは、
表面利回り＝１２０万円÷２０００万円×１００＝６％
と、計算できます。
では、実質利回りの計算は
実質利回り＝（１２０万円ー３６万円）÷（２０００万円＋２００万円）×１００＝３．８％
と、計算できます。
ここで年間経費を３万円、
購入経費を２００万円としました。
でも、何が含まれているのでしょう？
ここからは計算に必要な経費の中身について説明していきます。
どんな経費が必要なのか？
実質利回りを計算するために、
毎年かかる経費を求める必要があります。
これは区分マンションや戸建て、
一棟物によって変わってきます。
経費と調べ方について解説していきます。
年間経費
年間にかかる基本的な経費は次のとおりです。
固定資産税
その物件を取り扱っている不動産屋さんに聞いてみてください。
ちゃんと教えてくれます。
おおまかであれば自分で計算することも可能です。
管理費・修繕積立金
多くの区分マンションは管理組合を作って集めています。
広告に書いてあることがほとんどです。
分からなければ不動産屋さんに問い合わせてください。
管理会社の物件管理費
その物件の大家さんになった後、管理会社さんに
家賃振込みなどの管理をしてもらうのに必要な経費です。
家賃の３～７％が目安です。
計算する場合は５％としておけば問題ないでしょう。
物件を自主管理をする場合は不要です。
他にも色々と経費はかかります。
例えばエレベーターが付いている
一棟物ならエレベーターの管理費が必要になります。
基本的に毎年必要な経費でその物件を評価します。
年間経費の計算として、
一棟物・戸建ては「固定資産税＋物件管理費」
区分マンションは「固定資産税＋物件管理費＋管理費・修繕積立金」
となります。
これを見て分かるとおり、多くの区分マンションは
「管理費・修繕積立金」が必要なので、
収益を上げにくい傾向があります。
どうしてもこれを省きたい方は
「自主管理」のマンションを探してみてください。
そうすれば管理費・修繕積立金の必要がありません。
【マンションの管理組合と自主管理】
多くのマンションは管理組合を作って管理費を徴収しています。
管理費を集めて共有部分の清掃を業者に依頼したり、
修繕積立金を管理したりしてマンションを維持しています。
しかし、一部マンションでは自主管理という形態を取っています。
どういうことかというと、
「掃除や積立は自主的に各々でやってください。」
というマンションです。
多くの場合はちゃんと管理できておらず、
ボロボロの物件ですが安く購入できるメリットもあります。
購入経費
購入にかかる基本的は経費は次のとおりです。
仲介手数料
仲介手数料の計算は下表のとおりです。
| 仲介手数料 | 計算式 |
| ２００万円以下 | 売却価格×５％＋消費税 |
| ２００万円超 ４００万円以下 | 売却価格×４％＋２万円＋消費税 |
| ４００万円超 | 売却価格×３％＋６万円＋消費税 |
印紙税
売買契約書に印紙税が必要です。
国税局ホームページを参考にしてください。
軽減措置が取られている場合があります。
登録諸費用
これは登録免許税と司法書士手数料です。
依頼する司法書士によって金額が変わってきます。
相見積もりやネットで安い司法書士を
見つけることで節約できます。ざっくり計算するときは物件価格の
１～２％で計算すると良いでしょう。
不動産取得税
これが意外に厄介で忘れた頃に請求が来ます。
不動産取得価格の２％で計算すれば良いでしょう。
購入するときは忘れずにお金を用意しておいてください。
２％でも、それなりの額になるので結構ビビります(笑)
融資諸費用
銀行から融資を受けるときに必要な経費です。
融資の金額や銀行によって手数料が変わるので購入価格の
１～２％ぐらいで見ておけば良いでしょう。
もちろん、現金買いなら不要な経費です。
と、ここまで購入時の経費を見てきましたが、
「いちいち調べてらんない！」
って、思った方もいるでしょう。
でも、いちいち調べてください。
この計算をちゃんとしていないと物件を買ったあとに、
「自己資金が足りなくて経費が払えない！！」
「思っていただけの利益が出ない！！」
って、ことになります。
特に１件目でそんなことになると後が厳しいですよ。
実質利回りは何に使うのか？
実質利回りは表面利回りよりリアルな数字です。
おおよそ表面利回りと実質利回りで
２～３ポイント程度のギャップがあります。
この程度のギャップであれば問題無いということです。
問題はギャップが大きい場合です。
どういうケースが考えられるかというと、、、
物件の固定資産税評価が高すぎる
家賃の割に建物や土地の評価が高すぎる場合があります。
例えば建物が多き過ぎるとか、土地が広すぎるとか。
無駄に大きいと収益を圧迫するので注意が必要です。
管理費・修繕積立金が高い
物件が割安で検討を進めると
管理費・修繕積立金が高いケースがあります。
スパやジムがあり管理コストが高い、コンシェルジュいて管理費が高い、
修繕積立金の不足があり高額になっているなどのケースが見られます。
相場はワンルームで１～１．５万円、
ファミリータイプ３ＬＤＫで２～２．５万円
というところでしょうか。
これ以上なら注意が必要です。
管理会社の管理費が高い
これは一棟物やオーナーチェンジ物件の場合に注意が必要です。
以前のオーナーが家賃の７％とか８%とか
高い契約をしているケースがあります。
一般的には管理会社の契約を引き継ぎますが
高すぎる場合は購入後に管理会社を変えて節約できます。
固定資産税や管理費・修繕積立金が高すぎる場合は
物件購入を諦めるしかありません。
いくら安くで購入しても、
収益が上がらなければ意味がありませんからね。
まとめ
表面利回りと実質利回りを比較することで
ランニングコストや購入時のコストに
問題がないか確認できます。
いくら物件価格が安くても経費が
利益を圧迫しては意味がありません。
最悪、赤字というケースも考えられます。
そうならないためにも必ず自分で経費を
調べて計算するよう心がけてください。
「自分で調べて、自分で計算する。」
これをやらないと相場観が身につかないし、
不動産投資家として成長できませんからね。
実質利回りが理解できたら、
次はＲＯＩについて学んでいきましょう。
今回は不動産投資で最も重要な計算 ＲＯＩについて説明していきます。 私はＲＯＩという言葉を知ってから、 不動産投資だけではなく会社の仕事や 自己投資でも考えるようになりました。 &n[…]
