不動産投資物件のリアルな価値が分かる実質利回りの計算

こんにちは、しゅうです。

表面利回りはマスターできたでしょうか?

まだの人は表面利回りの計算から
勉強してみてください。

前回の記事

こんにちは、しゅんです。 今回は不動産投資の基本のキ 絶対に知っておいてもらいたい表面利回りの計算のお話です。 「うわぁ、計算苦手。」 って思ったのでは? 大丈夫です。 これから分かりやすく解説していきます。 […]

不動産投資で最初に計算するのは
表面利回りです。

物件の絞り込みができたら、
今回の実質利回りを計算します。

実質利回りの計算をしっかり
しておかないと物件購入後に、

「思ったとおりに利益がでない!!」

なんてことになるので、
しっかり計算できるように勉強してください。

 

計算式は難しくない

実質利回りを計算する式は次のとおりです。

年間家賃の調べ方は
表面利回りの計算
を読んでみてください。

 

例えば、

  • 家賃10万円/月
  • 年間経費が3万円/月
  • 物件価格が2000万円
  • 購入経費が200万円

の物件の場合はどうでしょう?

 

表面利回りは、

表面利回り=120万円÷2000万円×100=6%

と、計算できます。

 

 

では、実質利回りは、

実質利回り=(120万円ー36万円)÷(2000万円+200万円)×100=3.8%

と、計算できます。

 

ここで年間経費を3万円、
購入経費を200万円としました。

でも、何が含まれているのでしょう?

ここから経費の中身について説明していきます。

 

どんな経費が必要なのか?

 

実質利回りを計算するために、
毎年かかる経費を求める必要があります。

これは区分マンションや戸建て、
一棟物によって変わってきます。

経費と調べ方について解説していきます。

年間経費

年間にかかる基本的な
経費は次のとおりです。

  • 固定資産税

    その物件を取り扱っている
    不動産屋さんに聞いてみてください。
    ちゃんと教えてくれます。

    おおまかであれば自分で
    計算することも可能です。

  • 管理費・修繕積立金

    多くの区分マンションは管理組合を作って集めています。
    広告に書いてあることがほとんどです。分からなければ不動産屋さんに
    問い合わせてください。
  • 管理会社の物件管理費

    その物件の大家さんになった後、
    管理会社さんに家賃振込みなどの
    管理をしてもらうのに必要な経費です。


    家賃の3~7%が目安です。


    計算する場合は5%としておけば問題ないでしょう。

    物件を自主管理をする場合は不要です。

 

他にも色々と経費はかかります。

 

例えばエレベーターが付いている
一棟物ならエレベーターの管理費が必要になります。


基本的に毎年必要な経費でその物件を評価します。

 

年間経費の計算として、

  • 一棟物・戸建ては「固定資産税+物件管理費」
  • 区分マンションは「固定資産税+物件管理費+管理費・修繕積立金」

となります。

 

これを見て分かるとおり、多くの区分マンションは
「管理費・修繕積立金」が必要なので、
収益を上げにくい傾向があります。

 

どうしてもこれを省きたい方は
「自主管理」のマンションを探してみてください。

 

そうすれば管理費・修繕積立金の必要がありません。


【マンションの管理組合と自主管理】
多くのマンションは管理組合を作って管理費を徴収しています。

管理費を集めて共有部分の清掃を業者に依頼したり、
修繕積立金を管理したりしてマンションを維持しています。

しかし、一部マンションでは自主管理という形態を取っています。

どういうことかというと、
「掃除や積立は自主的に各々でやってください。」
というマンションです。

多くの場合はちゃんと管理できておらず、
ボロボロの物件ですが安く購入できるメリットもあります。


購入経費

購入にかかる基本的は経費は次のとおりです。

  • 仲介手数料

    仲介手数料の計算は下表のとおりです。

    仲介手数料計算式
    200万円以下売却価格×5%+消費税
    200万円超 400万円以下売却価格×4%+2万円+消費税
    400万円超売却価格×3%+6万円+消費税

    ざっくり3%で計算しても良いでしょう。
  • 印紙税

    売買契約書に印紙税が必要です。

    国税局ホームページを参考にしてください。
    軽減措置が取られている場合があります。
  • 登録諸費用

    これは登録免許税と司法書士手数料です。
    依頼する司法書士によって金額が変わってきます。

    相見積もりやネットで安い司法書士を
    見つけることで節約できます。
    ざっくり計算するときは物件価格の
    1~2%で計算すると良いでしょう。
  • 不動産取得税

    これが意外に厄介で忘れた頃に請求が来ます。


    不動産取得価格の2%で計算すれば良いでしょう。
    購入するときは忘れずにお金を用意しておいてください。


    2%でも、それなりの額になるので結構ビビります(笑)
  • 融資諸費用

    銀行から融資を受けるときに必要な経費です。
    融資の金額や銀行によって手数料が変わるので購入価格の

    1~2%ぐらいで見ておけば良いでしょう。
    もちろん、現金買いなら不要な経費です。

 

と、ここまで購入時の経費を見てきましたが、

「いちいち調べてらんない!」

って、思った方もいるでしょう。

 

でも、いちいち調べてください。

 

この計算をちゃんとしていないと
物件を買ったあとに、

「自己資金が足りなくて経費が払えない!!」
「思っていただけの利益が出ない!!」

って、ことになります。

特に1件目でそんなことになると後が厳しいですよ。

実質利回りは何に使うのか?

 

実質利回りは表面利回りより、
よりリアルな数字です。

 

おおよそ表面利回りと実質利回りで
2~3ポイント程度のギャップがあります。

 

この程度であれば問題無いということです。

問題はそうでは無い場合です。

どういうケースが考えられるかというと、

  • 物件の固定資産税評価が高すぎる

    家賃の割に建物や土地の評価が
    高すぎる場合があります。
    例えば建物が多き過ぎるとか
    土地が広すぎるとか。


    無駄に大きいと収益を
    圧迫するので注意が必要です。
  • 管理費・修繕積立金が高い

    物件が割安で検討を進めると
    管理費・修繕積立金が高いケースがあります。
    スパやジムがあり管理コストが高い、
    コンシェルジュいて管理費が高い、
    修繕積立金の不足があり高額になっている
    などのケースが見られます。相場はワンルームで1~1.5万円
    ファミリータイプ3LDKで2~2.5万円
    というところでしょうか。

    これ以上なら注意が必要です。

     

  • 管理会社の管理費が高い

    これは一棟物やオーナーチェンジ物件の
    場合に注意が必要です。
    以前のオーナーが家賃の7%とか8%とか
    高い契約をしているケースがあります。


    一般的には管理会社の契約を
    引き継ぎますが高すぎる場合は購入後に

    管理会社を変えて節約できます。

 

固定資産税や管理費・修繕積立金が高すぎる場合は
物件購入を諦めるしかありません。

いくら安くで購入しても、

収益が上がらなければ意味がありません

からね。

 

まとめ

 

表面利回りと実質利回りを比較することで

 

ランニングコストや購入時のコストに
問題がないか確認できます。

 

いくら物件価格が安くても経費が
利益を圧迫しては意味がありません。

最悪、赤字というケースも考えられます。

そうならないためにも必ず自分で経費を
調べて計算するよう心がけてください。

「自分で調べて、自分で計算する。」

これをやらないと相場観が身につかないし、
成長できませんからね。


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