今回は不動産投資の観点から、
持ち家vs賃貸論争を解説します。
あなたはマイホームと賃貸で、
どちらがお得かって考えたことありますか？
なんか、世の中的には、
「マイホームは資産になる。」
「家賃とローンの返済額は大して変わらない。」
だから、
『マイホームを購入したほうが断然お得！！』
って、思っている人が多いようですね。
でも、現実はそうじゃないんですよ。
本当に資産と言えるマイホームは、
賃貸に出せるレベルのマイホームなんですよね。
それをこれから解説していきます。
新築か？中古か？
持ち家の場合でも新築か？中古か？
という問題があります。
これを含めていくつかの視点から見ていきます。
新築物件をバランスシートで見た場合
マイホームを選ぶときやはり、
多くの人が新築に憧れるのではないでしょうか。
私も実家が古いマンションで、
新築の戸建てに憧れを抱いていました。
そして、１０年前に３５年ローンで購入しました。
でも、これって大きな問題があるんですよ。
（僕はそれを知らずに先に買いました。。。）
では、新築で購入する場合の問題点は何でしょうか？
新築で購入した場合はどうしても
新築プレミアムで割高となります。
これは家賃についても同じことが言えます。
例えば、下記のような条件で、
新築一戸建てを購入した場合を比較します。
| 項目 | 面積 | 新築費用 | 積算評価 |
| 土地 | ５０坪 （１６５平米） | 購入金額５０万円／坪 ＝２５００万円 | 相続税路線価１１万円／平米 ＝１８１５万円 |
| 建物の延床面積 | ３０坪 （９９平米） | 坪単価８０万円 ＝２４００万円 | 積算評価１５万／平米（新築時） ＝１４８５万円 |
| 合計 | ――― | ４９００万円 | ３３００万円 |
※ 相続税路線価は取引価格の約７０％とした。
※ 新築費用は一般的な工務店の坪単価とした。
新築の時点で、
４９００万円ー３３００万円＝１６００万円
の評価損がでます。
つまり、
家を建てた時点で１６００万円の負債になるといことなんです。
これが新築プレミアムです。
我が家もバランスシートで見た場合は完全な負債です。
だからと言って新築を否定するわけではありません。
木造の法定耐用年数は２２年です。
私はこれを逆手にとって長持ちする家を建てました。
- 丈夫な２✕４工法
- 北海道仕様の高気密・高断熱
- 当時は珍しい樹脂サッシ✕アルゴン封入ペアガラス
基礎や骨組み部分を重視して、
３０年、４０年に十分耐えうる構造にしました。
ベースがしっかりしていれば長期間住むことも、
リノベーションして賃貸に出すこともできます。
やっぱり、キレイな新築に住みたいという方は多いと思います。
あとは自分がプレミア価格を負担してでも住みたいかどうかでしょう。
新築に住むなら３割も割高になる
新築プレミアムを負担する覚悟が必要です。
つまり、新築マイホームは負債になるってことなんです。
家賃とローンを比較した場合
基本的に区分マンションや戸建ての新築が賃貸に出ることは
ほとんど無いのでこの比較は中古が該当します。
多くの人は家賃とローンの返済額で比較するのではないでしょうか。
そこには大きな落とし穴があります。
なぜなら、税金や修繕費などを大家さんが負担しているからです。
つまり、家賃とローン返済額で単純比較してはいけないということです。
例えば次のようなマンションで比較してみましょう。
３ＬＤＫの中古マンションで物件価格は２５００万円、
同じマンションで１０万円で賃貸の募集が出ているとします。
２５００万円のマンションを購入すると、
諸経費１割を合わせて２７５０万円ほどかかります。
これを金利１．５％の３５年ローンで返済すると
月々の支払いは８．４万円になります。
家賃１０万円＞ローン返済８．４万円
→ ローン返済のほうが１．６万円安い
確かにローンの返済額のほうが少ないです。
しかし、これに管理費・修繕積立金、火災保険料、
都市計画税、固定資産税が必要となります。
管理費・修繕積立金は２～３万円かかります。
では、諸経費を合わせて月々の経費が４万円だとすると、
家賃１０万円＜ローン８．４万円＋管理費など４万円＝１２．４万円
つまり、持ち家のほうが月々２．４万円高くなるということなんです。
みんな見落としているのが、
管理費・修繕積立金や保険、税金を
大家さんが負担しているということなんです。
また、持ち家だと上記の費用に加えて、
給湯器やガスコンロなどが壊れると修理費がかかります。
そう考えると賃貸が割安だというのが
見えてくるのではないでしょうか。
建物や付帯設備の補修、管理費・修繕積立金、
税金は大家さんが負担しています。
賃貸は部屋数の調整ができる
新築で一戸建てやマンションを購入するとき、
家族の人数がピークのときを考えて購入する方が多いと思います。
でも、意外にそのピーク期間は短いもので、
賃貸だと部屋数の調整がしやすいのです。
| 家族構成 | 賃貸 | 持ち家 |
| ２０代 夫婦二人 | １ＬＤＫ | ４ＬＤＫ 何かで手放さない限りずっとこの広さに住むことになる |
| ３０代 夫婦二人＋子供二人 | ３ＬＤＫ まだ、子供部屋は不要 |
|
| ４０代 夫婦二人＋子供二人 | ４ＬＤＫ 子供が大きくなりそれぞれに部屋が必要 |
|
| ５０代 夫婦二人＋子供一人 | ３ＬＤＫ 子供が一人独立 |
|
| ６０代以降 夫婦二人 | ２ＬＤＫ 余裕を考えればこれくらいの広さ |
このとおりピークは長くて１０年程度なのです。
また、子供が欲しいと思っていても、
そうならない残念なケースもあります。
つまり、賃貸であれば引っ越すことで、
広さを自由に調整できるメリットがあります。
賃貸であれば家族構成に合わせて、
部屋数を変えることができます。
物件価格の判断
では、どれくらいの金額の物件なら、
割安と考えてよいのでしょうか。
先程の物件をベースに逆算していきます。
一般的な考え
家賃が１０万円で経費が４万円ということは、
ローン限度額＝１０万円ー４万円＝６万円
６万円を先程の金利１．５％、３５年ローンで
逆算すると１９６０万円まで借入ができます。
購入時の諸経費が１割なので購入できる物件価格は
物件価格＝１９６０万円÷１．１＝万円＝１７８２万円
つまり、１７８２万円以下の物件を購入すれば、
持ち家のほうがプラスに傾きはじめます。
ただし、この時点では修繕費用などは
含んでいないので注意してください。
ここから３５年間の修繕費用を考えれば、
賃貸がまだ割安であることが分かります。
単純に比較したら賃貸のほうがお得なんです。
不動産投資的な考え
これとは別に不動産投資的な考え方として、
家賃からの割戻しという考えがあります。
先程の物件の家賃は１０万円でした。
この物件の表面利回りが８％だとすると、
物件価格＝１０万円✕１２ヶ月÷８％＝１５００万円
つまり、売り出されている物件価格が１５００万円なら、
お買い得だという考え方もできるのです。
この表面利回りは購入したい家の周りの
物件価格と家賃相場から計算する必要があります。
どうでしょう？
この２５００万円のマンションを購入するのは、
かなり割高だということが分かってきたのではないでしょうか。
まとめ
賃貸と持ち家の比較をしてきましたが、
まとめると、こんなことが見えたのではないでしょうか。
- 新築に住むのはプレミア価格を負担する覚悟が必要
- 建物や付帯設備の補修、管理費・修繕積立金は大家さんが負担している
- 賃貸であれば家族構成に合わせて部屋数を変えることができる
- 単純に比較した場合、賃貸のほうがお得
- 不動産投資の視点から表面利回りで割り戻すという考えもある
持ち家ｖｓ賃貸という話は昔からずっとあります。
昔は持ち家神話があり家を買えば必ず値上がりすると言われ、
購入するのが当然のような風潮もありました。
しかし、最近は家の相続問題などから
家を持たないという考えの方が増えています。
高齢になると家が借りられないという問題も聞きます。
でも、高齢化が進めば大家さんも貸さざるおえなくなるでしょう。
ローンは大きな負担です。
一度、抱えてしまうと身動きが取れなくなります。
(実はサラリーマンを拘束する手段なのですが、、、)
持ち家を買う前に賃貸の優位性を
今一度考えてみてください。
でも、やっぱりマイホームを購入したいという人は
不動産投資を学んでみてください。
賃貸に出せるレベルの物件を手に入れたら
マイホームが「資産」となります。
気になる人はこの記事を読んでみてください。
さて、今回は、マイホームを買うとき○○を買えば 住居費を大きく節約できるという話です。 毎月の家賃って負担が大きいですよね。 新築マイホームを購入すればもっと大きな負担が。。。 &nb[…]
