今日は手を出してはいけない危険な不動産投資の話をしていきます。
不動産投資にも一棟物や戸建てなど色々な手法がありますが、
これは絶対に手を出してはいけないというやつです。
もしかしたら勧誘の電話がかかってきたことが
あるって人もいるんじゃないでしょうか。
それは、新築ワンルームマンション投資です。
全ての物件がダメだとは言いませんが、
多くの物件は買ってしまうとえらい目に
あってしまうものばかりなんです。
儲からない商品だから電話をする
もしかしたら、あなたも自宅や携帯電話に勧誘の電話が
かかってきたことがありませんか？
よく考えてください。
どうして、電話で商品を売るのでしょうか？
それは、電話で勧誘しなければ売れない商品だからです。
本当に儲かる商品であれば新聞折り込みや
テレビCMを打てば直ぐに売れます。
楽待や健美家といった投資物件専門のサイトに
載せれば一瞬で売れるでしょう。
そんな売れない商品を営業マンによっては、
「あなただけの特別な情報なんです。」
なんて言うかもしれません。
でも、こんなのは電話をかけたみんなに言っています。
プレミアム感を煽っているだけで、
全くそんなことはないんですよね。
生命保険なんかも近いものがあります。
最近は減りましたが生保レディが会社に
来て勧誘するなんてのがあります。
これは、昔は保険商品が各社横並びで売れる特徴が
無いから売り込みをしていた名残りです。
そう、新築ワンルームマンションは
無理やり売らないと売れない商品なのです。
数字的に絶対儲からない
次に、どうして新築ワンルームマンション投資が
儲からないのか数字的に説明していきます。
月々の家賃収入では絶対に儲からない
一般的に新築ワンルームの
表面利回りは３～５％が相場です。
確かに一見良さそうに見えますよね。
銀行の利回りなんかより、
遥かに高いですから。
表面利回りについては
下の記事を読んでみてください。
これって、何も知らなければ
「利回りいいじゃん！！」
って思うかもしれません。
でも、表面利回りは銀行や株の利回りと違って、
ここからローンや経費が引かれます。
例えば、
販売価格１８００万円、
表面利回り５％
の物件だとします。
年間家賃収入は、
年間家賃収入＝１８００万円✕５％＝９０万円 （７．５万円／月）
となります。
経費を見てみると、
| 毎月の経費 | 金額 |
| 管理費５％ | ０．４万円 |
| マンションの管理費・修繕積立金 | １万円 |
| ローン（期間３５年、金利２％） | ６万円 |
| 合計（月） | ７．４万円 |
| 合計（年間） | ８８．８万円 |
実はこれでも金利や管理費・修繕積立金を
甘く見積もっています。
この段階での手残りは、
手残り＝９０万円ー８８．８万円＝０．２万円
そう、この時点で年間２０００円しか儲からないのです。
ここから更に年間でかかる経費が引かれます。
| 年間経費 | 金額 |
| 固定資産税・都市計画税 | ８．５万円 |
| 火災保険 | ０．５万円 |
| 合計 | ９万円 |
（固定資産税・都市計画税は建物評価５００万円、１．７％で計算）
手残り＝０．２万円ー９万円＝ー８．８万円
つまり、８万８０００円の赤字ということになります。
これはかなり甘めの計算です。
物件で給湯器などの付帯設備が
壊れたり修繕費が必要となります。
入居者が退去したらクリーニングや
リフォームに費用がかかります。
そもそも、入居者が決まらなければ家賃はゼロです。
だから、絶対に儲からないということなんです。
出口戦略でも儲からない
出口戦略、つまり物件を売却するときのことですが、
売却しても儲からないようになっています。
一番の問題は新築プレミアムで
高い価格設定になっているからです。
さらにこのようなマンションはどんどん建っています。
例えば、大阪にある新大阪周辺。
特に東側に多くのワンルームマンションが立ち並んでいます。
このような場所では年々家賃が下がり続けます。
興味のある人は家賃相場を見てみてください。
このようなワンルームは一般の人は買いません。
買い手は全て不動産投資家です。
だから、儲からない物件は絶対に買わないのです。
例えば先程の物件は家賃収入が年間９０万円でした。
不動産投資家は儲からないと買わないので、
表面利回りで８～１０％必要です。
では、８％で割り戻してみると、
物件価格＝年間家賃÷表面利回り＝９０万円÷８％＝１１２５万円
つまり、新築の時点で転売しても１８００万円だった物件が、
１１２５万円でか売れないということです。
さらに年数が経って家賃が下がると物件価格も下がります。
購入時と売却時の差額で儲けることは
ほぼ不可能ということです。
家賃では赤字で儲からない。
売却時も赤字になる。
インカムゲインもキャピタルゲインも
得られないということなんです。
ちなみに、インカムゲインとは保有している資産から入ってくる収入で、
キャピタルゲインとは資産を売却して得られる利益のことです。
つまり、新築ワンルームマンションは持っていても
売却しても儲からないってことなんです。
営業マンの販売トークのウソ
このような物件でも購入しても良いと思わせるための
インチキトークがあります。
間違ったキャッシュフロー計算
先程の物件は赤字になることが
ハッキリと分かったと思います。
このような試算を出すと絶対に売れないので
間違ったキャッシュフロー計算を使います。
キャッシュフロー＝家賃ーローン＝７．５万円ー６万円＝１．５万円
「だから、月々１万５０００円も儲かるんですよ。」
と、いう説明をします。
先程の計算を理解して貰えれば、
ウソであることがハッキリ分かります。
節税対策
もし、あなたが赤字じゃないかと営業マンに詰め寄っても、
「赤字で確定申告すれば税金が返ってきます。」
というトークがあります。
これは確定申告の損益通算を使ってサラリーマン収入にかかる
税金を確定申告で取り戻せるというものです。
確かに赤字申告すれば節税にはなります。
でも、ちょっと待ってください。
ずっと赤字というのは事業としてどうなんでしょう？
よく不動産投資と言われますが本質は不動産賃貸経営です。
赤字続き、つまり経営が下手な人に
銀行は次の物件を購入するための
融資をしてくれるでしょうか？
１件目はサラリーマンの収入を銀行が信用して融資してくれるでしょう。
でも、事業が赤字だと２件目の融資は受けられません。
あなたの不動産投資はここで終わってしまうということなんです。
生命保険になる
よく営業トークで
「生命保険の代わりになります。」
というものがあります。
私はこれをかなり歪曲した説明だと思っています。
この保険とは団体信用生命保険を指しています。
これはどういうものかと言うと、
ローンを組むときに入っておくと借りた人が
亡くなった場合に借金がチャラになるとうものです。
自宅をローンで購入した人はご存知だと思います。
確かに借金がチャラになれば残された家族は
ローン返済が無くなり家賃収入を得ることができます。
でも、あなたにとってどうですか？
全く恩恵がないですよね。
意味が無いとは言いませんが、
それなら普通に生命保険に入ったほうが安上がりです。
老後資金になる
これもお決まりのトークですね。
３０年後、ローンも払い終わり家賃が
そのまま入ってきて年金の足しになるというものです。
いやいや、３０年後の需要なんて分かりますか？
私も分からないです。
そんな先の需要なんて考えようがないですよね。
もしかしたら、生活様式が全く変わって
ワンルームの需要が無いかもしれません。
つまり、３０年後も同じ家賃が入ってくるとは限らないんです。
まとめ
今日の話で新築ワンルームマンション投資で
儲けるのは無理ゲーってことを知ってもらえたでしょう。
話の内容をまとめると、
- 間違ったキャッシュフローに誘導されてはダメ
- 節税になるけど赤字だと次の融資はNG
- 生命保険代わりにはならな
- ３０年後の需要なんて分からない
ワンルーム投資＝全てダメというわけではありません。
あくまで新築は儲からないという話です。
私は個人的に新築ワンルームマンションの販売は大嫌いです。
なぜなら、物件を建てた経費や利益を購入者にローンを
組ませて払わせて自分たちは売り逃げしてリスクを
全て購入者に押し付けているからです。
そもそも、その物件が本当に賃貸として儲かるのであれば
販売せずに自分たちで賃貸経営をすればいいんです。
実際に自分たちで賃貸マンションを経営している
不動産屋さんもたくさんあります。
この記事を読んだ人は電話がかかってきたとき、
くれぐれも慎重に対応してください。
あなたは絶対にこんなのに引っかからないようにしてください。
