さて、今回は、
「マイホームを安く購入したいなら中古マンションを狙え！」
という話です。
実は中古マンションが最もローリスクで安上がりだからなんです。
なぜ、中古マンションを勧めるのか？
なぜ、マイホームに中古マンションを
勧めるかというと、
リスクが低く節約できる
からです。
新築はマンションでも戸建でも
新築プレミアムで割高となります。
中古戸建の場合はメンテナンスが行き届いていない
こともあり雨漏りのリスクなどがあります。
では、中古マンションはどうでしょう？
実は色々と有利なポイントがあるんです。
- 物件が安く購入できる可能性が高い
- 建築されてからしばらく経っているので初期トラブルは出てしまっている
- 外観や共有部分は修繕積立金で修理される
- リフォームで新築のようにできる
このように中古ならではのメリットがあります。
リノベーションした中古マンションを
購入する方法もありますが割高になるので
今回は自分で物件を探してリフォームする方法を
お話していきます。
中古マンションの探し方
まずはベースとなる物件を探す必要がありますよね。
中古マンションを探す方法は色々とあります。
- ネット検索
- 不動産屋さんに行く
- 新聞折込チラシで探す
- 町中の貼り紙を見る
探し方は色々とありますが基本的に
ネット検索で十分だと思います。
また、不動産屋さんに行く場合は注意してください。
不動産屋さんによってはしつこく売りつけてくる場合も
あるので自分である程度の当たりを付けておくほうがいいでしょう。
【 不動産屋の「まわし」のテクニック】
不動産屋さんは物件を案内するとき
「まわし」というテクニックを使います。
まず、４件の物件を準備します。
- 買う気も起こらないボロ物件
- 少しマシでも買う気になれない物件
- キレイな物件（売りたい物件）
- 少し落ちる物件（③の物件が一番最高だと思わせる物件）
こういうテクニックがあることを覚えておいてください。
ネットで検索する方法
ネットで検索するにも色々とサイトがあります。
私のオススメは不動産ジャパンです。
なぜかというと、
このサイトが一番レインズに近い情報
だからです。
レインズとは全国の不動産会社が取り扱っている物件を
必ず登録しなければならない不動産業者専用のサイトです。
不動産業者専用のため私達には見ることができません。
しかし、全国のあらゆる売買物件や賃貸物件が掲載されています。
サイトで物件を探すのですが同じ物件が、
複数の不動産屋さんから出ている場合があります。
そんなときは元付業者を探します。
元付とは不動産を売りたい人から、
直接依頼を受けている不動産屋さんです。
これに対して
元付を介して売買するのが客付業者です。
なぜ元付を探すかというと売り主のことを
一番知っており交渉がスピーディーに進むからです。
探し方は色々とあります。
- 物件情報に「専属専任」と書かれている
- 一番安い値段を付けている
- 送ってきた物件資料が切り貼りになっていない
- 物件について問い合わせると的確に返事が来る
このようなポイントを上手く
見極めながら元付業者を探しましょう。
元付業者と交渉したほうが絶対に有利です。
ちなみにレインズとはこんなところです。
近畿レインズ
どういう物件が安いのか？
サイトを見ていると色々な物件が出回っています。
どういう条件の物件が安いのかというと、
- ボロ物件
その名のとおり内装がボロボロの物件です。内装がボロボロだとリフォーム代を
足しても割安な場合がよくあります。フルリフォームをするつもりで購入します。 - 築古物件
同じ条件なら古い物件ほど
安く売り出されています。古くなるほど天井の角に柱がある、
床に段差がある、天井が低いなどの問題があります。これらをリフォームでうまくクリアするのがポイントです。 - 任売物件
任売物件とは自己破産寸前で銀行と
協議して売り出されたものです。最近はメジャーになったため以前ほどの
割安感はありませんが狙い目のひとつです。 - 借地物件
マンションの敷地が自己所有ではなく借地の物件です。割安ですが借地代がかかるので、
本当に安いかちゃんと計算する必要があります。 - 競売物件
債権回収のために売りに出された物件です。
割安ですが現金買いや落札したら必ず買わなければならないなど
の条件があるので素人は避けたほうがいいでしょう。
築浅、ピカピカは絶対に割高です。
安く買うには
人が避けるものを購入してリフォームで自分好みに仕上げる
のがポイントです。
その物件は安いのか？
不動産物件は一期一会。
そのため物件を探すときは、
日々検索し続ける必要があります。
そうやって毎日物件を見ていると
相場観が身についてきます。
「〇〇マンションが１，２００万だと安い。」とか、
「〇〇コートは１，０００万を超えると割高だ。」とか。
日々、自分の望む物件を検索してみましょう。
購入時の注意点
マイホームを購入したらしばらく
そこに住むことになると思います。
でも、そのマンションに問題が
あったりしたらイヤですよね。
購入する、つまり売買契約を結ぶまでの
注意点を説明していきます。
周囲の環境
住んでみたら電車がうるさかった、
近くに火葬場があったなんてなったらイヤですよね。
そんなことにならないよう購入前に
必ず現地調査に行ってください。
調査のときは次のようなことを
チェックすれば良いと思います。
- 近隣にお墓などの嫌悪施設がないか
- 近隣に線路など騒音の出る施設がないか
- マンションのゴミステーションは清掃されているか
- 自転車やバイクが整理されて駐輪されているか
- エントランスにゴミやチラシが落ちてないか
このようにチェックポイントは色々とありますが、
現地調査を行うときに昼間だけではなく、
夜も行くことをオススメします。
昼間は分からなかった問題が見つかることがあります。
重要事項説明書
マンションを購入するとき必ず不動産屋さんから
重要事項説明書を説明されます。
このとき少しでも問題がある項目があれば、
絶対に契約しない
でください。
契約すると後戻りできません。
ここで一番注目すべき点は
「修繕積立金の積立状況」です。
滞納などで不足している場合は、
必ず不動産屋さんから説明があります。
万が一、無かった場合のため自分でも確認してください。
おおよその目安ですが国交省ガイドラインというものがあります。
参考にしてみてください。
後は欄外の備考欄です。
変な話、都合の悪いことはこういうところに
細かい字で書かれるケースが多いです。
ちゃんと目を通して疑問があれば、
必ず不動産屋さんに確認してください。
この重要事項説明書は一般的に契約日にされます。
でも、不動産のことが分からない人が
契約の日に理解するなんて難しいですよね。
だから、不動産屋さんに、
３日前にはドラフト版を自宅へ送ってもらう
ようにしてください。
そして、じっくり読んで分からないところは調べましょう。
自分でチェックする自信がない人は代わりに
チェックしてもらう方法もあります。
高い買い物なのでプロに依頼するのもひとつの方法です。
まとめ
今回は中古マンションについて
解説していきました。
住居費を節約してマイホームを購入したいというひとは
中古マンションを強くオススメします。
でも、相手はプロの不動産屋さんです。
自分たちが強い意志を持たないと簡単に
高い物件を購入させられます。
また、ある程度の知識が必要です。
だから、しっかりと勉強してください。
