今回は不動産投資をするときに考えなくてはならない
予算と３つの評価基準について話していきます。
これをちゃんと理解しておけば何を基準に
物件を選べばいいか分かるようになります。
物件を購入するとき、一番に決めるのは「予算」。
そして、
収益力・担保力・稼働力
を考える必要があります。
不動産投資を行っていくうえで、
価格交渉とか現地調査とか銀行とのやりとりとか、
色々なテクニックがあります。
もちろん、それがあるに越したことはありません。
でも、そんなテクニックを使ったところで、
儲からなかったら意味が無いですよね。
数字はね、ウソをつかないんです。
収益力・担保力・稼働力を理解して不動産投資を行えば、
失敗する可能性がぐんと下がります。
ここから予算設定と収益力・担保力・稼働力
について説明していきます。
予算設定
まず、予算。
これが決まらなければどのような物件を
購入するかも決められません。
その予算決め方について説明します。
融資を利用する場合
フルローンやオーバーローンを使えば自己資金ゼロ、
予算関係なしなんて買い方もできます。
しかし、融資についてはスルガ問題や
かぼちゃ問題でかなり厳しくなっています。
また、キャッシュフローも少なくなってしまいます。
現実問題としてそんなことはなかなかできません。
そして、最初からこんな方法で高額な物件を、
購入してトラブルが出て、キャッシュが
必要になると即終了です。
基本的な予算の決め方
では、どうやって予算を決めるか？
最初は自己資金をベースに考えるのが一番良いでしょう。
このとき、自己資金は最低でも１０％、
できれば２０％を用意することが望ましいです。
例えば、自己資金が２００万円あり、
２０％として計算します。
２００万円÷２０％＝１０００万円
これが総予算となります。
不動産を購入する場合の
諸経費は一般的に物件価格の１０％
と言われています。
なので、
１０００万円÷１１０％＝約９１０万円
つまり、９１０万円までの物件を
探せばよいということなんです。
心理的な決め方
さて、９１０万円の予算が決まりました。
でも、あなたは９１０万円の融資を受ける、
つまり借金をするのは怖くないですか？
借金は心理的負担になります。
あなたの心に聞いてみてください。
「１００万円の借金なら平気だろうかい？」
「１０００万円までの借金なら平気だろうか？」
「１奥円の借金でも平気だろうか？」
何かあっても自分の収入でが返せるだろうか
というところをポイントにすると良いでしょう。
かぼちゃの馬車問題のときに７０００万や１億円もの借金を
普通のサラリーマンが借り入れていたことが報道されました。
何かあったときに自分が返せるだろうかと
考えることができれば購入していなかったかもしれません。
日本国内の融資のほとんどがリコースローン、
これは、何かあっても必ず返さなくてはならない借金なんです。
そのことをよく考えて融資を受けてください。
アメリカでは逆にノンリコースローンが主流だそうです。
つまり、家を買って支払いできなくなったとき、
手放せば借金がチャラになるんです。
そのかわり金利は高めの設定となります。
日本でも最近はほんの一部ですが、
ノンリコースローンが始まっていますね。
全額自己資金で購入する
どうしても融資を受けられない、
１円でも借りるのはイヤだと言う方は
全額自己資金で購入する方法もあります。
高収入だけども融資を受けられない人もいます。
例えば、自営業で収入があっても所得を
少なく申告している方や夜の飲食店で働いている方です。
そういう方は会社を立ち上げて、
自己資金で物件を購入する方法があります。
自己資金で買い続けて３年間、
右肩上がりの業績を残せば優秀な経営者です。
そう、個人と法人は別人です。
会社が優秀と判断されれば、
銀行も融資をするんですよ。
一口に不動産投資といっても色々な方法があります。
属性が悪い、つまり銀行から信頼を得にくい
職業だからといって諦めないでください。
やり方は色々とあるんですよ。
３つの評価基準
いよいよ本題ですが、
物件を評価する基準として、
収益力・担保力・稼働率があります。
収益力
これが一番の基本です。
収益が上がらなければ経営は成り立ちません。
これを見るのに使うのが表面利回りと実質利回りです。
【表面利回り】
計算式は次のとおりです。
表面利回り＝毎月の家賃×１２ヶ月÷物件価格×１００ （％）
自分が物件を購入したい地域の表面利回りと
比較して割安か割高か判断します。
地域の表面利回りは常に物件価格と
家賃相場をチェックしておいてください。
その相場観があれば表面利回りを見て
直ぐに良し悪しを判断できます。
【実質利回り】
計算式は次のとおりです。
表面利回り＝（毎月の家賃－経費）×１２ヶ月÷物件価格×１００ （％）
経費に含まれるものは以下のようなものがあります。
- 不動産管理会社の管理費
- マンションの管理費
- 修繕積立金
- 火災保険
- 固定資産税、都市計画税
いくら表面利回りが良くても、
経費のかかる物件は収益力が下がります。
収益力を確認するときは、
必ず実質利回りまで計算してください。
実質利回りの詳しい計算方法はこの記事を読んでみてください。
今回は不動産投資をするときに考えなくてはならない 予算と３つの評価基準について話していきます。 これをちゃんと理解しておけば何を基準に 物件を選べばいいか分かるようになります。 &nb[…]
担保力
融資を受けるときに、
その物件の「担保力」が問われます。
担保色とはその物件がいくらで売れるか？
ということでうね。
金融機関は万が一、あなたがローンを返済できなくなったとき、
その物件を売ってお金を回収できるかどうかを見てるってわけです。
では、どのように銀行が評価しているのか？
それは、次のとおりとなります。
土地の評価
やはり、土地は評価されやすいです。
これをうまく使うのが中古の一戸建てを
買って賃貸にする方法です。
戸建ては土地があるから銀行も評価しやすいんですよ。
その評価には相続税路線価が使われます。
相続税路線価は「全国地価マップ」で確認できます。
ホームページを見ると道路に「１００D」とか書かれています。
はじめの「１００」は路線価をあらわし単位は（千円）です。
うしろの「D」は借地権割合といって借地を
相続するときに使うものなので今は気にしないでください。
計算方法は
敷地面積×路線価
で、計算します。
区分マンションの場合は土地持ち分を物件図面を
入手した不動産屋さんに、マンションの土地面積と
その部屋の持ち分割合を聞いて計算します。
このとき、「借地権」「法定地上権」は
土地の評価はゼロとなります。
注意しておいてください。
建物の評価
建物の評価を計算するのには新築時の単価と
法定対応年数を使います。
計算式は
新築時の単価×広さ×残りの年数
で、計算します。
これは銀行によって多少異なります。
例えばＳＭＢＣはこれより厳しい
数値を使っているそうです。
そして、土地と建物の評価額を足して
物件の評価額となるわけですが、
ただし、必ずこの金額まで融資されるとは限りません。
それは、銀行毎に評価方法に差があるためです。
違法建築は評価はゼロとなるので注意してくださいね。
と、いうか違法建築はアウトです。
融資受けられません。
稼働力
いくら担保評価が高くて計算上の収益率が良くても
実際に入居してもらえなければ全く意味がありません。
どれだけ入居してもらえるかというのが稼働力です。
人口の増減
購入したい物件の地域の人口増減や
最寄り駅の乗降客数で調べます。
周辺の商業施設や公共施設
物件の近くにある施設から
どのような需要があるのか想像します。
地域の敷金・礼金
地域の敷金・礼金の設定は賃貸需要を表しています。
敷金・礼金の取れているところは需要が高く、
逆にゼロ・ゼロの地域は需要が低いということです。
非常に需要の低い地域では更にレントフリーを付けないと
入居者が決まらない地域もあります。
不動産屋さんに聞く
検討している物件の地域にある賃貸の仲介を行
っている不動産屋さんに聞きます。
結構、情報を持っておられます。
収益力・担保力・稼働力の比較
では、この３つの評価をどうみていくか説明します。
| パターン | 収益力 | 担保力 | 稼働力 | 評価 |
| １ | ○ | ○ | ○ | 理想的。でも、このような物件が見つかることはない |
| ２ | ✕ | ○ | ○ | 収益力が低くてもしっかり稼働していれば安定した収入が得られる。 |
| ３ | ○ | ✕ | ○ | 担保力が無ければ自己資金を多く入れることで対応できる。 |
| ４ | ○ | ○ | ✕ | 稼働力がダメな物件は避ける。 |
パターン１は理想的ですが、
このような物件は皆無と思って良いでしょう。
もし、見つけたら即買いです。
そして、パターン４は避けたほうがいいです。
いくら収益力・担保力があっても、
稼働力が無ければどうにもなりません。
狙うのであればパターン２か３をオススメします。
パターン２を買い続けてもなかなか収益は上がりません。
パターン３を買い続けてもバランスシートを毀損してしまいます。
なので、２と３を交互に購入するのが良いでしょう。
最低でもこの３つをしっかり守って不動産投資を行えば、
失敗する可能性はグンと下がります。
まとめ
予算が決まらなければ物件が購入できません。
そして、評価できなければ
本当に買って良いのかどうか分かりません。
これをちゃんと自分でできるようになることで
例えば不動産屋さんが作成した資料が
本当に正しいのかも評価できるようになります。
どんな物件を購入するときでも
最後の判断は自分です。
物件を購入したことを後悔しないためにも、
自分できっちり判断できる力を身に付けてくださいね。
もし、利回りの計算とか知らなかったら
この記事を読んでみてくださ。
