さて、今回は、
不動産投資っていつからあるの？
一体なにをやって利益を出すの？
良い点、悪い点は？と、
こんなを話していきたいと思います。
特に良いところはもちろんですが悪いところも知っておかないと、
対策も立てられないし「こんなはずじゃなかった！！」
なんてなっても困りますもんね。
不動産投資はいつから始まった？
実は不動産投資の歴史は非常に古くて、
「世界最古の投資」と言われているんです。
他の投資とくれべていくと、、、
ＦＸの歴史は浅く、日本では１９９８年の改正外為法からです。
（すみません、世界の始まりを見つけられませんでした。知っている方は教えて頂けると幸いです。）
つまり、歴史は２１年です。
株の始まりは１６０２年にオランダで設立された東インド株式会社と言われています。
つまり、歴史は４１７年です。
関ヶ原の戦いが終わって徳川幕府が成立する前ですからかなり歴史がありますよね。
では、不動産投資はどうでしょう？
古代ギリシャ時代には既に土地の所有という概念がありました。
所有する土地の境界に石の杭、今でいう隣地境界杭が立てられていたのです。
そしで、その土地に抵当権が付いているときは、
債権者名、金額、金利、期間などが
その杭に彫られていたということです。
つまり、この時代で既に土地を担保に入れて
お金を借りるシステムやお金を貸して利子を得る
システムが成立していたのです。
これは何をしていたかもう分かりますよね。
そう、不動産投資は３０００年以上前から行われていた
廃れることの無い投資ということなんです。
不動産投資で収入を得る方法
不動産投資の方法は大きく分けて２つあります。
この２つのどちらか、または両方を使います。
ちょっと、それぞれを見ていきましょう。
買った価格より高く売る
これはもうビジネスの基本ですよね。
キャピタルゲイン、
つまり、差益を狙う方法です。
差益で儲けようとするのですから、
いかに安く物件を仕入れるか、
いかに付加価値をつけるかがポイントです。
これはバブル時代に大きく流行ったんですよ。
当時はどんな土地でも右肩上がりの時代でした。
どんな土地でも買ってちょっと持っていたら直ぐに値上がりしたんです。
羨ましい（笑）
でも、そんなことをやっちゃったので、
今でも負の遺産が残っています。
個人が所有期間５年以下の短期売却を行った場合、
３９％の所得税が分離課税で課せられます。
これはバブル時代にキャピタルゲイン狙いの
売買が横行したために設けられました。
さらに、今は復興特別所得税２．１％が加算されます。
これは個人の場合です。
早く法人を立てたくなりますよねぇ。
なんかバブルって羨ましとか思いません？
でも、当時は土地が高すぎて少々のお金があっても買えませんでした。
金利も驚くようなもので住宅ローンで８％を超えていたそうです。
私も物件を調査している中で登記情報を見ます。
登記情報には物件の抵当権も記載されています。
つまり、過去のオーナーの借入額や金利が分かるんです。
その中でバブル時代にノンバンクで借りているものがありました。
金利はなんと、１２％超でした。
恐ろしいですねぇ。
今、私のようなサラリーマンでも
賃貸経営ができるのは超低金利のおかげなのです。
バブルの頃と違って参入障壁が大きく下がって、
サラリーマンでも不動産投資ができるようになったんです。
買った物件で家賃収入を得る
これはオーソドックスな大家さんです。
インカムゲインを狙う、つまり物件という資産から
毎月決まったお家賃を頂くというものですね。
私のようなサラリーマン大家でも
これを可能にしているのがイールドギャップです。
このイールドギャップをいかに大きくするかがポイントです。
長期金利はバブル時代の８％超から
ゼロ金利まで下がっています。
でも、家賃相場は大きく下落しているわけではありません。
物件価格もバブル時代よりも下落して表面利回りが上昇しています。
今、物件購入に融資を受けたら高くても金利２％。
ここ最近の物件の方面利回りは８％程度。
この６ポイントの差、イールドギャップが重要です。
つまり、この差があるおかげで私のようなサラリーマン大家でも
借入をして家賃収入で利益を出すことが可能なのです。
不動産投資はインカムゲインでコツコツ稼ぎながら、
最後の出口戦略で高値売却してキャピタルゲインを得ることで
しっかり儲けるのが不動産投資で利益を出す方法の王道なのです。
不動産投資の良いところ、悪いところ
やっぱり、何事にも良い面と悪い面があります。
不動産投資で失敗しないためには悪い面も知っておく必要があります。
良いところ
では、良いところから挙げていきます。
- 借入で投資ができる
- 借入でレバレッジが効く
- 追証がかかりづらい
- 絶対的なプレイヤー数が少ない
株やＦＸを行うために銀行はお金を融資してくれませんよね？
でも、不動産投資は違うんです。
銀行が融資してくれるんです。
だから、少ない資金からでも始めることができるんです。
不動産投資はレバレッジが使えます。
FXの２５倍のように上限が無いので理論上無限大です。
株やＦＸだと証拠金が一定率を下回ると追証が発生します。
すると、証拠金を追加するか売却して損失を確定しなくてはなりません。
でも、不動産の場合はローンさえしっかり払っていれば
融資の一括返済を求められることはありません。
いくら不動産投資が流行っているといっても
プレイヤーの絶対数がまだまだ少ない世界です。
それに流行りで悪い物件を掴んだプレイヤーは
そのうち退場するでしょう。
だから、今からでも十分に可能性があるんです。
悪いところ
じゃあ、悪いところはというと、
- 規模を大きくするには高額の借入が必要
- 流動性が低く現金化に時間がかかる
- 空室リスクがある
- 経験者が優遇される
やっぱり、お金をたくさん借りるのは躊躇しますよね。
でも、融資を受ける金額を３００万とか５００万とかから
スタートしてちゃんと返した経験をすれば慣れていきます。
少額からの融資で慣れていくことができるんです。
不動産の場合、流動性の低さは否めません。
でも、確かな物件を購入すれば１ヶ月もあれば現金化できます。
不動産はそういうものなのだと理解しておけば何も問題はありません。
いくら物件を持っていても入居してもらわなければ収入になりません。
でも、適切な物件を購入して信頼できる
不動産屋さんに入居付けをしてもらえば、
ちゃんと入居者が決まります。
物件や不動産屋さんの目利きができれば何も問題はありません。
不動産投資の唯一のハードルと言えると思うのですが経験者が優遇されます。
だから、初めて購入するときは苦労する側面があります。
でも、１戸でも持てば状況はガラリと変わります。
私の場合、銀行さんの態度が１８０度変わりました。
不動産屋さんから個別の物件案内が来たりします。
ちょっと大変ですが、このハードルだけは乗り切ってください。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
- 不動産投資は世界最古の投資
- 物件は安く仕入れて高く売る
- 利回りの高い物件の借入を低い金利で融資を受ける
- やっぱり良いところ、悪いところがある
不動産投資というふうに言われますが実態は事業、
つまりは不動産賃貸事業なんです。
基本的には安く仕入れて高く売るのように
普通の事業となんら変わりはありません。
重要なのは不動産投資のノウハウです。
もし、あなたが不動産投資に興味があるようなら、
この記事から読んでみてください。
今回は不動産投資って、 どんな世界なのかを話していきます。 もしかしたら、あんまり良いイメージは無いのかもしれません。 報道されるのは悪いニュースばかりですからね。 […]
