どっちがお得?持ち家vs賃貸に終止符を打ちます。

 

今日は不動産投資の観点から、
持ち家vs賃貸論争に終止符を打ちます。

 

マイホームと賃貸って

なたはどちらがお得かって考えたことありますか?

 

なんか、世の中的には、

「マイホームは資産になる。」
「家賃とローンの返済額は大して変わらない。」

 

だから、

『マイホームを購入したほうが断然お得!!』

って、思っている人が多いようですね。

 

でも、現実は意外にそうではないんですよ。

 

持ち家か?賃貸か?

持ち家の場合でも、

新築か?中古か?

とい問題があります。

 

これを含めていくつかの視点から見ていきます。

新築物件をバランスシートで見た場合

マイホームを選ぶときやはり、
多くの人が新築に憧れるのではないでしょうか。

私も実家が古いマンションで、
新築の戸建てに憧れを抱いていました。

そして、10年前に35年ローンで購入しました。

でも、これって大きな問題があるんですよ。
(僕はそれを知らずに先に買いました。。。)

 

では、新築で購入する場合の問題点は何でしょうか?

 

新築で購入した場合はどうしても
新築プレミアムで割高となります。

これは家賃についても同じことが言えます。

 

例えば、下記のような条件で、
新築一戸建てを購入した場合を比較します。

項目面積新築費用積算評価
土地50坪
(165平米)
購入金額50万円/坪
=2500万円
相続税路線価11万円/平米
=1815万円
建物の延床面積30坪
(99平米)
坪単価80万円
=2400万円
積算評価15万/平米(新築時)
=1485万円
合計―――4900万円3300万円

※ 相続税路線価は取引価格の約70%とした。
※ 新築費用は一般的な工務店の坪単価とした。

新築の時点で、4900万円ー3300万円=1600万円の評価損がでます。

 

つまり、

家を建てた時点で1600万円の負債になるといことなんです

これが新築プレミアムです。

 

だから、我が家もバランスシートで見た場合は完全な負債です。

 

だからと言って新築を否定するわけではありません。

木造の法定耐用年数は22年です。
私はこれを逆手にとって長持ちする家を建てました。

 

  • 丈夫な2✕4工法
  • 北海道仕様の高気密・高断熱
  • 当時は珍しい樹脂サッシ✕アルゴン封入ペアガラス

 

基礎や骨組み部分を重視して、
30年、40年に十分耐えうる構造にしました。

 

ベースがしっかりしていれば長期間住むことも、
リノベーションして賃貸に出すこともできます。

 

やっぱり、キレイな新築に住みたいという方は多いと思います。

 

あとは自分がプレミア価格を負担してでも
住みたいかどうかでしょう。

 

新築に住むなら新築プレミアムを負担する覚悟が必要です。

家賃とローンを比較した場合

基本的に区分マンションや戸建ての新築が賃貸に出ることは
ほとんど無いのでこの比較は中古が該当します。

 

多くの人は家賃とローンの返済額で
比較するのではないでしょうか。

 

そこには大きな落とし穴があります。

 

なぜなら、税金や修繕費などを
大家さんが負担しているからです。

つまり、家賃とローン返済額で
単純比較してはいけないということです。

 

例えば次のようなマンションで比較してみましょう。

 

3LDKの中古マンションで物件価格は2500万円、
同じマンションで10万円で賃貸の募集が出ているとします。

 

2500万円のマンションを購入すると、
諸経費1割を合わせて2750万円ほどかかります。

これを金利1.5%の35年ローンで返済すると
月々の支払いは8.4万円になります。

家賃10万円>ローン返済8.4万円
→ ローン返済のほうが1.6万円安い

確かにローンの返済額のほうが少ないです。

しかし、これに管理費・修繕積立金、火災保険料、
都市計画税、固定資産税が必要となります。

 

管理費・修繕積立金は2~3万円かかります。
では、諸経費を合わせて月々の経費が4万円だとすると、

 

家賃10万円<ローン8.4万円+管理費など4万円=12.4万円

 

つまり、持ち家のほうが月々2.4万円高くなるということなんです。

みんな見落としているのが、
管理費・修繕積立金や保険、税金を
大家さんが
負担しているということなんです。

 

また、持ち家だと上記の費用に加えて、
給湯器やガスコンロなどが壊れると修理費がかかります。

そう考えると賃貸が割安だというのが
見えてくるのではないでしょうか。

 

建物や付帯設備の補修、管理費・修繕積立金、
税金は大家さんが負担しています。

 

賃貸は部屋数の調整ができる

新築で一戸建てやマンションを購入するとき、
家族の人数がピークのときを考えて
購入する方が多いと思います。

でも、意外にそのピーク期間は短いもので、
賃貸だと部屋数の調整がしやすいのです。

家族構成賃貸持ち家
20代
夫婦二人
1LDK4LDK
何かで手放さない限りずっとこの広さに住むことになる
30代
夫婦二人+子供二人
3LDK
まだ、子供部屋は不要
40代
夫婦二人+子供二人
4LDK
子供が大きくなりそれぞれに部屋が必要
50代
夫婦二人+子供一人
3LDK
子供が一人独立
60代以降
夫婦二人
2LDK
余裕を考えればこれくらいの広さ

このとおりピークは長くて10年程度なのです。

また、子供が欲しいと思っていても、
そうならない残念なケースもあります。

つまり、賃貸であれば引っ越すことで、
広さを自由に調整できるメリットがあります。

 

賃貸であれば家族構成に合わせて、
部屋数を変えることができます。

 

物件価格の判断

では、どれくらいの金額の物件なら、
割安と考えてよいのでしょうか。

先程の物件をベースに逆算していきます。

一般的な考え

家賃が10万円で経費が4万円ということは、

ローン限度額=10万円ー4万円=6万円

6万円を先程の金利1.5%、35年ローンで
逆算すると1960万円まで借入ができます。

 

購入時の諸経費が1割なので購入できる物件価格は

物件価格=1960万円÷1.1=万円=1782万円

つまり、1782万円以下の物件を購入すれば、
持ち家のほうがプラスに傾きはじめます。

 

ただし、この時点では修繕費用などは
含んでいないので注意してください。

ここから35年間の修繕費用を考えれば、
賃貸がまだ割安であることが分かります。

 

単純に比較したら賃貸のほうがお得なんです。

 

不動産投資的な考え

これとは別に不動産投資的な考え方として、
家賃からの割戻しという考えがあります。

 

先程の物件の家賃は10万円でした。
この物件の表面利回りが8%だとすると、

物件価格=10万円✕12ヶ月÷8%=1500万円

つまり、売り出されている物件価格が1500万円なら、
お買い得だという考え方もできるのです。

この表面利回りは購入したい家の周りの
物件価格と家賃相場から計算する必要があります。

 

どうでしょう?

 

この2500万円のマンションを購入するのは、
かなり割高だということが分かってきたのではないでしょうか。

まとめ

 

賃貸と持ち家の比較をしてきましたが、
まとめると、こんなことが見えてきます。

 

  • 新築に住むのはプレミア価格を負担する覚悟が必要
  • 建物や付帯設備の補修、管理費・修繕積立金は大家さんが負担している
  • 賃貸であれば家族構成に合わせて部屋数を変えることができる
  • 単純に比較した場合、賃貸のほうがお得
  • 不動産投資の視点から表面利回りで割り戻すという考えもある

 

持ち家vs賃貸という話は昔からずっとあります。

昔は持ち家神話があり家を買えば、
必ず値上がりすると言われ、
購入するのが
当然のような風潮もありました。

しかし、最近は家の相続問題などから
家を持たないという考えの方が増えています。

 

高齢になると家が借りられないという問題も聞きます。

でも、高齢化が進めば大家さんも
貸さざるおえなくなるでしょう。

 

ローンは大きな負担です。

 

一度、抱えてしまうと身動きが取れなくなります。
(実はサラリーマンを拘束する手段なのですが、、、)

 

持ち家を買う前に賃貸の優位性を
今一度考えてみてください。

 

でも、やっぱりマイホームを購入したいという人
失敗しないためにも下の記事を参考にしてみてください。

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